Colocou a casa à venda porque quer mudar. Talvez precise de mais espaço, os filhos já tenham saído de casa ou simplesmente tenha chegado a altura de começar uma nova etapa.

O problema é que essa mudança depende de uma coisa: vender a casa onde vive agora.

Na primeira semana aparecem os primeiros contactos e algumas visitas. Passa um mês e começa a surgir uma pergunta que, antes de colocar a casa à venda, talvez nem parecesse assim tão importante: “Quanto tempo vou demorar a vender a minha casa?”

A resposta pode condicionar muito mais do que a venda. Pode determinar quando consegue comprar a próxima casa, quanto tempo terá de esperar e até a margem que terá para negociar.

Em Agualva-Cacém, os dados de mercado mais recentes que analisei apontam para um tempo médio de cerca de 3 meses entre a colocação da casa no mercado e a transação.

Mas três meses é uma referência. Não é uma promessa.

Algumas casas vendem antes. Outras ficam bastante mais tempo no mercado. E perceber porque isso acontece pode ser mais importante do que conhecer a própria média.

E como se compara Agualva-Cacém com Sintra?

Para termos uma referência mais abrangente, podemos olhar para o concelho de Sintra. Os dados disponíveis indicam um tempo médio de 4 meses, considerando o acumulado dos últimos 12 meses.

Em Agualva-Cacém, estamos a analisar um período mais recente, correspondente aos últimos 3 meses. Como os períodos analisados são diferentes, não devemos concluir simplesmente que as casas se vendem mais depressa em Agualva-Cacém do que no restante concelho.

A comparação serve sobretudo para perceber o contexto. E mostra-nos que 3 meses é atualmente uma referência razoável para um proprietário que esteja a preparar a venda da sua casa em Agualva-Cacém.

Porque é que algumas casas vendem mais depressa?

Imagine dois apartamentos semelhantes, na mesma zona.

Um entra no mercado com um preço ajustado, boas fotografias, documentação preparada e uma apresentação que permite ao comprador perceber rapidamente o seu valor. O outro entra com um preço definido apenas porque “há uma casa parecida à venda por este valor”, fotografias pouco cuidadas e uma estratégia que consiste essencialmente em publicar o anúncio e esperar.

Os dois apartamentos estão no mesmo mercado e beneficiam da mesma procura. No entanto, podem ter resultados muito diferentes.

É por isso que olhar apenas para a média dos 3 meses pode ser enganador. O mercado influencia o tempo de venda, mas a forma como a casa entra nesse mercado também.

É precisamente por isso que o processo de vender uma casa deve começar antes de o anúncio ser publicado.

O preço pode fazer o relógio andar mais depressa — ou mais devagar

Quando uma casa entra no mercado acima daquilo que os compradores estão dispostos a pagar, a procura pela zona não desaparece. O que pode desaparecer é a procura por aquela casa, àquele preço.

Passam algumas semanas. O anúncio tem visualizações, há contactos e talvez até visitas, mas as propostas não aparecem. É normalmente nessa altura que surge a dúvida: “Será que tenho de baixar o preço?”

O problema é que o preço pedido inicialmente pode já ter condicionado as primeiras semanas da venda. Por isso, definir corretamente o preço desde o início é tão importante.

Os valores que encontramos nos portais imobiliários são úteis para perceber a concorrência, mas representam aquilo que outros proprietários estão a pedir pelas suas casas. Não nos dizem necessariamente por quanto essas casas serão efetivamente vendidas.

Sobre esta questão, expliquei com mais detalhe como definir o preço de venda de uma casa e porque preço anunciado e preço de venda são duas coisas diferentes.

Quando vender a casa é necessário para comprar a próxima

É aqui que o tempo deixa de ser apenas uma estatística.

Imagine que entretanto encontra a casa para onde gostaria de mudar. Tem a localização que procura, o espaço de que precisa e está dentro do orçamento que tinha definido.

Mas ainda não vendeu a sua.

De repente, cada semana começa a pesar. Pode não conseguir avançar com a compra enquanto não tiver a venda encaminhada ou pode aparecer outro comprador para a casa que queria.

É também nestas situações que alguns proprietários começam a sentir pressão para baixar o preço ou aceitar uma proposta que, algumas semanas antes, provavelmente teriam negociado de outra forma.

Por isso, vender depressa e vender bem não devem ser objetivos opostos. Uma boa estratégia procura encontrar o equilíbrio entre defender o valor da casa e não deixar que o tempo comece a trabalhar contra o proprietário.

Se a venda da casa atual for necessária para financiar a próxima, há ainda outra questão importante: vender primeiro ou comprar primeiro?

E se a casa estiver há demasiado tempo à venda?

Há ainda outro efeito que muitas vezes só se percebe quando acontece.

Quando um imóvel permanece anunciado durante bastante tempo, alguns compradores começam a fazer uma pergunta muito simples: “Porque é que esta casa ainda não foi vendida?”

Pode não existir problema nenhum com o imóvel. Mas o tempo em mercado pode alterar a perceção do comprador e, consequentemente, a sua posição numa eventual negociação.

É por isso que as primeiras semanas são importantes. Não servem apenas para esperar que apareça um comprador. Servem também para perceber como o mercado está a reagir ao preço, à apresentação da casa e à estratégia escolhida.

Então, devo contar com 3 meses para vender a minha casa?

Pode utilizar os 3 meses como uma referência do comportamento recente do mercado em Agualva-Cacém, mas não como uma previsão exata para a sua casa.

O prazo pode variar de acordo com a localização, tipologia, estado de conservação, preço, concorrência existente naquele momento e condições da própria venda.

Duas casas aparentemente semelhantes podem, por isso, ter tempos de venda bastante diferentes.

Antes de colocar uma casa no mercado, é importante perceber não apenas quanto poderá valer, mas também como deverá ser posicionada perante as alternativas que os compradores estão a considerar.

Afinal, quanto tempo demora a vender uma casa em Agualva-Cacém?

Neste momento, os dados mais recentes que analisei apontam para cerca de 3 meses.

Mas talvez a pergunta mais importante para um proprietário não seja apenas quanto tempo demora uma casa a vender.

Talvez seja:

“O que posso fazer para não perder tempo quando decidir vender a minha?”

Porque quando a venda da casa atual é aquilo que permite começar a próxima etapa, cada mês conta.

Carlos.

Fonte dos dados: SIR — Sistema de Informação Residencial / Confidencial Imobiliário. Dados locais analisados para Agualva-Cacém: últimos 3 meses. Dados do concelho de Sintra: acumulado dos últimos 12 meses.